El asesor del condado de Cook responde a las preocupaciones de evaluación de propiedades de las empresas Lansing

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Assessor admite errores en Lansing, ofrece soluciones a corto y largo plazo

Por El Josh Bootsma

LANSING, Ill. (9 de abril de 2021) — Si no lo estuvieran antes, los propietarios del pueblo de Lansing están ahora en el radar del asesor del condado de Cook.

El año pasado, las empresas de Lansing recibieron sus reevaluaciones de propiedades de la Oficina del Asesor del Condado de Cook. Muchos de ellos estaban sorprendidos por el drástico aumento en el valor evaluado de sus propiedades y temerosos de lo que ese aumento significaría para sus facturas fiscales.

En octubre del año pasado, la directora de la Cámara de Comercio del Área de Lansing, Amy Todd, dijo: «Esta evaluación fue una bofetada en la cara en la parte superior de COVID, además de la devastación que todas estas pequeñas empresas, especialmente, han visto. Es devastador para las personas que ponen su sangre, sudor y lágrimas en estos pequeños negocios... No puedo creer que esto esté sucediendo».

Todd y su familia han sido «Prueba A» de los drásticos aumentos en los valores de reevaluación, como informó por primera vez por The Lansing Journal en diciembre.

Desde entonces, la familia Todd y otros propietarios de negocios en Lansing han compartido sus preocupaciones con la Oficina del Asesor del Condado de Cook, algunos con el propio asesor Fritz Kaegi. En algunos casos, la Oficina del Asesor ha admitido errores y ha tomado medidas para resolverlos.

La propiedad en la esquina noreste de Roy St. y Ridge Rd. es propiedad de la familia Todd y es una de las muchas propiedades Lansing frente a un drástico aumento en las evaluaciones de propiedades. La familia Todd ha hablado con el asesor del condado de Cook sobre su situación. (Foto: Melanie Jongsma)

Organismos fiscales, impuestos y contribuyentes

Los impuestos a la propiedad en Lansing proporcionan la columna vertebral financiera de muchos organismos públicos, incluyendo el Village, los distritos escolares 215, 158 y 171; el distrito Lan-Oak Park; la Biblioteca Pública de Lansing; los municipios de Thornton y Bloom; y otros órganos fundamentales para mantener la vida en Lansing.

Todos estos organismos públicos necesitan dinero para funcionar. Cada año, cada uno de estos organismos públicos aprueba una tasa fiscal. La tasa fiscal es la cantidad de dinero que el organismo público recaudará de las entidades pagadoras de impuestos (como los propietarios de propiedades) en un año determinado.

El total combinado de todas las tasas fiscales de todos los organismos públicos es el importe que debe recaudarse de todos los contribuyentes de Lansing en un año determinado. Esa carga fiscal general se divide entonces entre los propietarios residenciales, comerciales y inmobiliarios.

Por supuesto, no todas las propiedades son de igual valor en Lansing. Una pequeña casa en Roy Street no debería tener que pagar la misma cantidad en impuestos a la propiedad que The Holiday Inn Express, por ejemplo. Ahí es donde entran las evaluaciones de propiedades.

El valor evaluado determina la proporción de la carga fiscal

El valor evaluado de una empresa, establecido cada tres años por la Oficina del Asesor, es lo que determina qué parte de la carga total del impuesto sobre la propiedad se aplica a esa empresa.

La Oficina del Secretario del Condado de Cook determina cuál es la tasa impositiva en un año determinado. En términos excesivamente simples, el Secretario toma el importe total del impuesto recaudado en Lansing en una mano, la suma total de todos los valores de propiedad evaluados igualados en Lansing en la otra, y determina una tasa impositiva que los hará coincidir.

«Esa tasa es una cantidad fija de dólares que debe recaudarse cada año. No cambia en un año dado sin importar cómo se evalúe», dijo Kaegi. «El importe del impuesto que usted paga está determinado por el importe total de la tasa que debe recaudarse en su comunidad».

En otras palabras, un aumento del 100% en el valor evaluado de una propiedad (que no ha sido raro en Lansing) a menudo no significa un aumento del 100% en los impuestos a la propiedad. Sin embargo, un aumento en el valor evaluado a menudo equivale a algún aumento en los impuestos, siempre y cuando todas las demás propiedades en Lansing no tengan aumentos del 100% en el valor evaluado también.

«Cometimos errores»

Kaegi ha sido franco sobre su enfoque basado en datos para evaluar propiedades. Cuando los datos no son exactos o accesibles, se producen errores en el proceso de reevaluación. Kaegi dijo que la falta de buenos datos para Lansing resultó en algunos errores en las evaluaciones de propiedades el año pasado.

El asesor del condado de Cook Fritz Kaegi (Foto de cookcountyil.gov)

«En muchos de los casos que ocurrieron en Lansing, fue porque cometimos errores. No teníamos suficientes datos», dijo.

Kaegi explicó que las reevaluaciones no las realiza alguien caminando por Lansing con un portapapeles. Por el contrario, los datos como los ingresos comerciales, los gastos comerciales y las tasas de vacantes en el área circundante suelen desempeñar un papel importante en la determinación del valor evaluado de una propiedad.

Cuando se trata de datos en Lansing, Kaegi dijo: «Creo que los gastos fueron más altos y los alquileres más bajos que los datos que teníamos, y eso nos llevó a sobrevalorar [algunas propiedades]».

Kaegi también dijo que antes de que comenzara el proceso de evaluación de 2020, «sabía que los suburbios del sur serían los más difíciles [de reevaluar]».

Abordar errores

Las reevaluaciones de propiedades atractivas son una parte normal de las operaciones comerciales para muchos propietarios comerciales e industriales suburbanos del sur. Muchos de ellos llevan años presentando apelaciones. El proceso de apelación se ha puesto en marcha para ayudar a corregir errores en las evaluaciones de la propiedad. A menudo, utilizando la ayuda de un abogado, los propietarios comerciales e industriales tenían que presentar sus apelaciones dentro de los 35 días posteriores a recibir sus reevaluaciones en 2020 — esto era a finales de septiembre para los propietarios de propiedades del municipio de Thornton y mediados de noviembre para los propietarios de propiedad Bloom Township.

Además del proceso de apelación estándar, los propietarios también tienen la oportunidad de presentar una solicitud para un Certificado de Error. Estos certificados deben ser aprobados tanto por la Oficina del Asesor como por la Junta de Revisión, y pueden alterar la factura tributaria de una propiedad durante un año determinado después de que la evaluación de la propiedad haya sido finalizada.

Scott Smith creció en Lansing y es el Director de Comunicaciones de la Oficina del Asesor del Condado de Cook. (Foto de cookcountyassessor.com)

Scott Smith, Director de Comunicaciones de la Oficina del Asesor del Condado de Cook y ex residente de Lansing, dijo que 10 Certificados de Error fueron emitidos por la Oficina del Asesor para las propiedades de Lansing. Algunos de ellos fueron incluidos como ejemplos en el artículo de diciembre de The Lansing Journal.

Pronto se espera que la Junta de Revisión tome decisiones sobre si aprobar o denegar los Certificados de Error.

«Tenemos el deber con todos de estimar bien el valor de mercado, porque se supone que debemos ser un espejo del valor de mercado de todo, de modo que estamos dividiendo el impuesto de manera justa. Si lo estamos haciendo bien solo para la mitad del sistema pero para la otra mitad es inexacto, tiene consecuencias para todos», dijo Kaegi.

Segundo proyecto de ley fiscal

Independientemente de si los propietarios de propiedad comercial e industrial de Lansing apelan con éxito su evaluación o reciben un Certificado de Error, no sabrán completamente el efecto sobre sus impuestos hasta que reciban su segunda factura de impuesto a la propiedad este verano. La primera entrega fue enviada por correo a finales de enero, y vence el 2 de marzo, sin cargos por demora hasta el 3 de mayo. Esta primera cuota representaba un simple 55% del importe total del impuesto pagado el año pasado, y no reflejaba ningún cambio en el tipo impositivo ni en los valores de evaluación. Según el Departamento de Ingresos de Illinois, el segundo proyecto de ley fiscal será enviado por correo a finales de junio. La Oficina del Tesorero del Condado de Cook ha dicho que la fecha de vencimiento será el 2 de agosto de 2021, sin cargos por demora hasta el 1 de octubre.

En la frontera

La palabra que muchos propietarios de Lansing han usado para describir su situación de impuestos a la propiedad anticipada es «insostenible». El dolor financiero del aumento de los impuestos se ve exacerbado por la proximidad de Lansing a Indiana, donde los impuestos suelen ser mucho más bajos.

Rico Pizza on Ridge Road es uno de los negocios de Lansing más cercanos a la frontera de Indiana, lo que hace que un aumento potencial en los impuestos a la propiedad parezca aún más oneroso. El valor evaluado de la propiedad aumentó un 174% el año pasado. Todavía no está claro cómo ese aumento afectará a la factura fiscal final de la propiedad. (Foto: Josh Bootsma)

Kaegi es consciente de la posición única que tiene Lansing como vecino de Indiana. «Cuando algo en nuestro sistema causa un resfriado en otro lugar, Lansing tiene neumonía», dijo.

También dijo que la carga fiscal para los propietarios de propiedades en Illinois es especialmente onerosa porque el estado no apoya a los distritos escolares de la misma manera que lo hace Indiana.

«En Indiana, el estado apoya a los distritos escolares locales con un reparto de ingresos mucho más de lo que se hace en Illinois... Dos tercios de los impuestos a la propiedad son para escuelas [en Illinois]. Es por eso que los impuestos a la propiedad son tan altos en Illinois, porque Illinois es el último en Estados Unidos para compartir los ingresos estatales con los distritos escolares. Los distritos escolares reciben alrededor del 25% de su financiación del estado de Illinois. En la mayor parte del país, está más cerca del 50%», dijo Kaegi.

«Esa es una gran diferencia», continuó. «Eso podría ser la mitad del impuesto justo ahí. Imagínese si el impuesto fuera la mitad del tamaño. La tasa [impositiva] sería la mitad de lo que es».

Mejores datos = mejores evaluaciones de propiedades

Kaegi dice que está comprometido a tomar las medidas necesarias para que las evaluaciones sean correctas en Lansing y los suburbios del sur. «A todos nos encantan nuestros preciosos negocios locales que hacen que los lugares sean especiales, y queremos hacerlo bien. Y en realidad queremos hacerlo bien para ellos para que no estén pagando más», dijo, añadiendo: «Hacemos esto con humildad».

En un esfuerzo por cumplir su promesa de «hacerlo bien», Kaegi y su oficina han apoyado un proyecto de ley actualmente en la Cámara de Representantes de IL llamado «Proyecto de Ley de Modernización de Datos».

El proyecto de ley dispondría que los propietarios de propiedad comercial e industrial envíen información sobre ingresos y gastos a la Oficina del Asesor todos los años para asegurarse de que la Oficina del Asesor disponga de datos fiables a partir de los cuales crear una evaluación precisa de la propiedad. Para 2020, Kaegi dijo que su oficina tuvo que depender de fuentes de terceros para estimar datos en Lansing y comunidades circundantes.

«Eso es como si el IRS te diera tu factura del impuesto sobre la renta basado en lo que ellos piensan que haces», dijo Kaegi. «Es por eso que es mejor tener datos antes de determinar cosas como evaluaciones».

Modernización de datos

El proyecto de ley de modernización de datos fue reremitido al Comité de Reglas de la Cámara de Representantes el 27 de marzo y ha sido patrocinado por 24 miembros de la Casa de Illinois, incluyendo Chris Welch, el nuevo presidente de la Cámara.

Se puede acceder a la factura completa en ilga.gov.

Sin embargo, para las evaluaciones de 2020, la Oficina del Asesor intentó obtener algunos de estos datos invitando a las empresas a llenar un formulario de Ingresos y Gastos de Bienes Raíces (RPIE). Según Kaegi, su oficina envió un aviso a todos los propietarios de negocios de Lansing a principios de 2020 para rellenar el formulario. Dijo que el objetivo del formulario era tener propietarios, «cuéntanos cuáles son [su] alquiler, gastos y ocupación antes de evaluarlo para que podamos hacerlo bien la primera vez sin tener que arreglar estos problemas de datos básicos en apelación».

«Pero es un proceso nuevo», continuó, «mucha gente no está acostumbrada a eso. Mucha gente no está acostumbrada a confiar en el asesor». Kaegi asumió el cargo a finales de 2018, reemplazando a Joe Berríos, quien había manejado el timón del asesor desde 2010.

Algunos propietarios de negocios de Lansing dijeron que no recordaban haber recibido ninguna notificación sobre el formulario RPIE a principios del año pasado. El formulario se requiere cuando se hace un recurso de evaluación.

Pensar en el futuro

Para la Oficina del Asesor, un futuro ideal es aquel en el que los propietarios compartan la mayor cantidad de datos posible para ayudar a lograr la equidad en las evaluaciones.

«Creo que el objetivo final es no tener que hacer que la gente pase por un proceso de apelación, tener que pasar por un proceso de Certificado de Corrección», dijo Smith. «Creo, ya sabes, sentarnos y hablar con los dueños de negocios de forma continua con nuestra oficina va a ser muy importante para que sigamos haciendo esto bien... Sabemos que de forma regular nos comunicaremos con los propietarios de negocios de Lansing para asegurarnos de que seguimos obteniendo mejores datos de ellos. Este es un proceso que, desafortunadamente, se rompió durante un período de años, y tomará algún tiempo arreglarlo, pero es uno con el que todavía estamos comprometidos ahora».

Para los propietarios comerciales e industriales de Lansing, la prueba de un sistema de evaluación mejorado —y el sistema tributario del condado de Cook en general— estará en el pudín del impuesto a la propiedad. A medida que el polvo numérico se asienta de los procesos de apelación y correcciones en las próximas semanas y se reciben facturas fiscales finales durante el verano, algunas empresas Lansing pueden estar preguntándose la misma pregunta que hicieron cuando recibieron sus reevaluaciones el año pasado: ¿Es esto sostenible?

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1 COMMENT

  1. As a long-time resident of Lansing and a loyal reader of The Lansing Journal, today’s article really clarified what the property tax debacle for businesses in Lansing is all about. I’ve been following Josh Bootsma’s reporting about the issue in the Lansing Journal since early December and was so pleased the Journal was engaged in the kind of investigative journalism that I usually see in publications such as the Wall Street Journal or the New York Times. Kudos to Josh for his excellent reporting and never giving up on this important story. I remain hopeful that this issue will have a satisfactory resolution for Lansing businesses.
    Pat Kremer

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